剛需改善兩重天 2013年青島樓市冷熱交替
2013年，青島樓市呈現冷熱不均的景象-剛需火熱、改善冷滯。
青島網上房地產官方數據顯示，2013年，位於青島城陽區的卓越蔚藍群島憑借3046套和31.48萬平方米的成績，成為青島市銷售套數和銷售面積雙料冠軍，並取得20.54億元的成交金額，超出該公司原定任務15.5億元。
另據青島樓市排行榜顯示，2013年青島排名前十的樓盤中，隻有曉港名城為改善型住房，包括卓越蔚藍群島、中海國際社區、海爾鼎世華府等九個項目均為剛需產品。
卓越青島八年運作
查閱資料，卓越蔚藍群島地處青島城陽區白沙灣片區，總占地面積1340畝，總建築面積160萬平方米，主要產品包括獨棟別墅、多層、小高層等，該一定要看這篇文章創業信貸年息借貸增貸轉貸項目為卓越集團於2006年9月27日競得；共分五期開發，整體項目2015年完工。
青島卓越營銷總監汪志雷對觀點地產新媒體表示，主要是項目性價比較高，比較符合市場需求。今年賣得最好的是88平小三房，這是在其他項目很少見的。單價在6000-7000元/平方米之間，大概60萬元左右的總價，就可以買一套三房，而且這個小區有人住，更有升值的空間，所以對客戶的吸引力很大。
蔚藍群島是卓越在青島的第一個項目，也是卓越蔚藍系列產品之一；這類作品比較典型的特點就是郊區、大盤、剛需。而作為城陽剛需房的典型，卓越蔚藍群島一直都以低價吸引瞭眾多新青島人的關註。
根據汪志雷的解釋，所謂新青島人，即戶籍不在青島，但是因為讀書、工作等原因來到青島，並最終定居在青島的人群。據悉，每年這類流動人口大概在130萬人次左右；這一類人群是青島城陽區、李滄區的購房主力軍。
"青島所處的節點跟當時在深圳(樓盤)所處的節點是比較類似的，都是針對新進入城市的剛需人群；最早是周邊來買，開過一期之後，就會面對全市。"
但汪志雷亦承認，這期間需要一個市場培育期，需要花費很大的精力和時間。自2007年進入青島至今，卓越蔚藍群島運作長達八年之久。
青島思源經紀李振明也表示，在2007年、2008年時，卓越蔚藍群島所處片區的市政建設、交通、商業等服務配套都還不健全。
自2011年始，為瞭迎合市場需求，蔚藍群島從大戶型為主轉型成小戶型剛需房為主，並在後續填補配套，打造居住環境及生活、工作上的設施。
汪志雷表示，蔚藍群島項目已經銷售100萬平方米左右，還有兩到三年的去化時間；後期開盤80%以上是剛需產品；隻是在景觀資源比較好的地方有一些洋房、別墅。
"剛需的潛力還是很大的，限購限價政策一直在持續，改善型、投資型項目一直被打壓，2013年賣得比較好的基本上是剛需性質產品。"
剛需改善冷熱兩重天
2013年青島排名前十的樓盤中，隻有曉港名城是改善型住房，其他九個項目均為剛需產品。
青島銀海世邦市場研究中心經理孫悅超認為，自從樓市調控以來，高端市場受限比較嚴重，中低端市場主要客群還是婚房等剛性需求的；高端市場主要是偏向於投資，更考慮成本問題。
除瞭政策等因素外，也與青島本地購房習慣不無關系。
"市區的人群一般不會選擇城陽、黃島等新區域。"青島思源經紀李振明指出，對青島當地人而言，選擇改善型住房有以下類型：註重身份和面子的選市南區，如華潤中心；註重面子和環境的會選嶗山區低密度洋房產品；第三是拿時間換居住舒適度，回到膠南、城陽、即墨等購買別墅。
他還指出，位於城陽區的改善型項目面臨去化難的問題，如果在城陽區全部建140平方米房型，可能隻能消化10%，剩下90%很難消化。
此外，與2013年青島銷售金額冠軍中海國際社區相比，中海的改善型項目紫禦觀邸銷售也存在滯後。
資料顯示，中海紫禦觀邸位於青島市北區山東路西側，地上總建築面積約19.4萬平方米，其中住宅項目約占60%，商業項目面積約77000平米，該項目還曾是2007年青島轟動一時的地王。
有青島業內人士透露，中海紫禦觀邸較同區位項目總價偏高，200-300平方米的精裝房，最早是23000元/平方米左右，後來降至21000元/平方米，2013年又降價至19999元/平方米。
"滯銷的原因之一便是市場不認可中海紫禦觀邸所處區域，那裡本身就不是一個品質改善的區域。"該人士總結稱。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/民間信用貸款代償房屋信用貸款代書利率多少免費諮詢試算2014-01-21/07592586949.shtml
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