兩部委樓市新政剛剛出爐 專傢稱還有後招
??今日，《每日經濟新聞》記者從國土資源部官方網站獲悉，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），要求進一步加強住房及用地供應分類管理，合理優化住房及用地供應規模、結構，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
??《通知》在“合理安排住房和其用地供應規模”、“優化住房及用地供應結構”、“多渠道籌措保障房源”、“加強聯動管理與監督”等方面做出的指示。
??多名業內專傢向《每日經濟新聞》記者表示，兩部委文件是對政府工作報告“分城施策”“支持改善性購房需求”“存量房轉為保障房”等方針的具體詮釋。
??對土地和住房供應控總量、調結構的思路符合實際，更重要的是能穩定市場預期，穩定市場價格和供求。在房地產對國傢經濟拉動弱化的趨勢下，以存量房回購保障房的方式也一舉兩得。
??“但有待金融層面降首付、調利率的政策跟其他部門政策聯合，才能更完善和更具實效。在‘穩定住房消費、支持自住需求’的基調下，相關部門和省市政府會相繼出臺放松性文件。”
??控總量、調結構新政穩定市場預期
??“兩部委的文件，大思路是對的，符合政府工作報告的要求。”中國房地產業協會原副會長朱中一接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是評價。
??對於《通知》要求，對住房和其用地供應規模“有供、有限”，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。住房供過於求的，要適當控制，減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
??朱中一指出，根據政府工作報告的指示，今年的一項重大任務是對宏觀經濟的穩定和完善，具體的一方面就是增加有效供應，盤活存量。在供應方面，不少住宅用地供大於求的城市，應該調節，其他城市應該註意增加有效供應，盤活存量。
??“對於有些存量過剩的城市，除瞭減少供應的方法，還應該註意的是對改變用地的用途的指示。”
??合富輝煌房地產研究院院長龍斌告訴《每日經濟新聞》記者，《要求》第二條提到“有些縣市可研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，引導未開發房地產用地轉型利用。”這一方面體現瞭今年很重要的“分城施策”的政策，一方面則是對過剩的存量，找出瞭另一種方法。畢竟降低供應是短期的調節措施，改變用途則是更直接的方式。
??與此同時，《要求》中明確指出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求”
??“在今年的政府工作報告中已經表態稱，支持改善性購房需求、穩定住房消費，方針很明確，相關部委出臺政策是順理成章。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭直言。
??龍斌認為，開發商本身就民間信用貸款利息會隨著市場需求，調整住房戶型，重點是政策方面給出相應的空間。
??“政策口子一開，說明存量並不可怕，還是能夠找到一些很好的通道。很重要的一點是，文件的公佈對穩定市場預期，有很重要作用。”
??收購存量房做保障房成趨勢
??值得指出的一點是，《要求》在“多渠道籌措房源”方面提出，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的。
??記者註意到，根據易居研究院數據，截至2010年底，全國城鎮保障性住房覆蓋率約在7%，加上“十二五”期間的3600萬套，至2015年末我國保障性住房（包含棚改房），共計5000萬套左右，能夠覆蓋22%的全國城鎮常住傢庭（以總數2.3億計算）。但2015年保障房開發投資對固定資產投資拉動預計在3個百分點，拉動作用弱化。
??在今年的政府工作報告中，總理也明確提出：住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。
??隨著保障房建設經濟拉動力減弱、民生性增強，易居研究員謝金龍認為，進入保障房產出高峰後，未來幾年降低保障房新建率，回購商品房盤活存量等方式會更普遍。
??“用商品房和商品房用地來調節保障房，是目前為止最直接和一舉兩得的方式，能同時快速增加保障房，消化商品房。”
??但龍斌告訴記者，政策怎麼落地非常關鍵，但上述方式的落地有一定難度，操作復雜，地方政府要承擔風險，另外如何保證公開公平公正，公開招標還是怎樣的措施最有效，政府是否相關資金充足……這些都是亟待解決的問題。
??富力成都某管理層也向記者直言，站在一線人員的角度，對政府以存量商品房回購作為保障房的方式，評價樂觀，但政府會用什麼樣的方式、與哪些開發商和樓盤進行合作、以怎樣的價格多大比例回收，是我們最關心的問題，也是政策能否落地和繼續實施下去的關鍵。
??救市政策將陸續出臺
??全國兩會閉幕以來，房地產市場一直“救市”風聲不斷。
??自3月16日中央發文明確“加大對職工購買首套房和自住型商品住房的貸款支持力度”之後，20日住建部部長陳政高也在全國電視電話會議上表示，各地要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度。
??3月18日，廣州宣佈90平方米以下首套房公積金首付降至兩成，90平方米以上首付三成。兩天後福建省也放寬首套房、首改房的認定標準，首套房和多套房，首次使用公積金貸款者，首付比例均降至20%。濟南、惠州等地也基於“認房不認貸”，重新設定公積金貸款首套房的認定標準。上海也盛傳公積金貸款額上限或提至140萬元。
??除此之外，“房貸利率下調”、“營業稅五改三”等新政也相繼流傳。
??雖然在國土資源部和城鄉住建部的文件中，並未提及上述政策，但業內認為，相關部委跟進出新政是大概念事件。
??朱中一透露，總理在3月15日的講話中就說過“我們的工具箱裡還有很多的工具，有很大的回旋餘地”，一些有利於改革的工具會用到，我想其他有關部門也在調查和考慮出臺政策。在“分城施策”的基調下，地方政府也會有一些招。
??龍斌告訴記者，降首付、調貸款以及稅收調整都還要等待央行、稅務總局等部門的表態，但住建部是牽頭部門，其他部委很可能會陸續發文。地方政府對公積金政策有較大的決策權，更多城市或會陸續出臺政策。
??楊紅旭也認為，在“穩定住房消費、支持自住需求”的大旗下，接下去部委的房貸政策，還將進一步放松，更多省市政府也會相繼出臺救市文件。
??不過龍斌呼籲，“金融方面的政策，跟其他部門的政策聯合起來，政策才會更完善些，而且要落到實地公教貸款率利最低銀行2016信貸年息，才能夠真正落地到支持市場需求。
??“公積金和商業貸方面的放松，實際意義才會更大。目前的貸款門檻和首付、利率比例，針對目前的市場，其實都應該適度調整。隻有從金融層面降低門檻、提升購買力，才能真正支持自住和改善性需求入市，激活市場。”上述房企人士表示。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-29/08425987745499166601135.shtml
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